Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad de inversión

Invertir en bienes raíces puede ser una excelente forma de generar ingresos pasivos y aumentar tu patrimonio. Pero para que sea una buena inversión, necesitas saber cuánta rentabilidad te está generando. A continuación, te explicamos paso a paso cómo calcularla correctamente.

1. ¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad es el porcentaje de ganancia que obtienes por la inversión realizada. Se calcula en función de los ingresos generados (por ejemplo, el arriendo) y el valor de la propiedad.

Existen dos formas principales de calcularla:

• Rentabilidad bruta: cálculo general que no considera todos los gastos.

• Rentabilidad neta: más precisa, ya que descuenta todos los costos y gastos asociados.

2. Cálculo de la rentabilidad bruta

Fórmula:

Rentabilidad bruta anual (%) = (Ingreso anual por arriendo / Valor de la propiedad) × 100

Ejemplo:

• Arriendo mensual: $500.000

• Ingreso anual: $500.000 × 12 = $6.000.000

• Valor de compra de la propiedad: $100.000.000

Rentabilidad bruta = ($6.000.000 / $100.000.000) × 100 = 6% anual

3. Cálculo de la rentabilidad neta

Para este cálculo debes restar todos los costos anuales asociados a la propiedad, como:

• Gastos comunes (si son pagados por el propietario)

• Contribuciones

• Mantenciones

• Seguro del inmueble

• Vacancia (meses sin arrendar)

• Administrador o corredor

• Impuestos u otros costos operativos

Fórmula:

Rentabilidad neta anual (%) = [(Ingreso anual – Gastos anuales) / Valor de la propiedad] × 100

Ejemplo:

• Ingreso anual: $6.000.000

• Gastos anuales: $1.200.000

• Valor propiedad: $100.000.000

Rentabilidad neta = ($6.000.000 – $1.200.000) / $100.000.000 × 100 = 4,8% anual

4. ¿Qué rentabilidad es buena?

Depende del mercado y del tipo de propiedad, pero como referencia general en Chile:

• 3% a 4% neto: aceptable en sectores consolidados o alta demanda.

• 5% a 6% neto o más: muy buena rentabilidad.

• Menos de 3%: puede ser riesgosa o poco conveniente si no hay plusvalía futura.

5. Otros factores a considerar

• Plusvalía: crecimiento del valor de la propiedad a mediano o largo plazo. Puede compensar una rentabilidad baja.

• Vacancia: propiedades más caras o en zonas mal ubicadas tienden a estar más tiempo desocupadas.

• Liquidez: la facilidad para vender la propiedad sin pérdida importante de valor.

• Riesgo de morosidad: arrendatarios que no pagan a tiempo pueden impactar gravemente la rentabilidad.

Conclusión

Calcular la rentabilidad de una propiedad es fundamental para evaluar si se trata de una buena inversión. No basta con que el arriendo “cubra el dividendo”: se deben considerar todos los gastos asociados y proyectar el retorno real.

Tomarse el tiempo para hacer este análisis, con cifras reales y conservadoras, puede marcar la diferencia entre una inversión rentable y una pérdida a largo plazo.